Cena pozemku – ta je vždy u takového objektu procentuální součástí výsledné ceny, která vychází právě z možných výnosů a predikce potřebných investic. Není tedy možné zvlášť ocenit pozemek cenou v místě obvyklou, protože pozemek je limitován stavbou na něm stojící, a tedy má zcela jinou cenu, než kdyby byl volný. Představte si, že na stejném pozemku stojí jednou obchodní centrum a jindy kostel. Má ten pozemek stále stejnou cenu, byť by byl na „lukrativním“ místě? Jistě mně dáte i jako laik za pravdu, že ne.

Investovalo-li město do objektu 50 mil. Kč, myslíte si, že jej o tyto peníze (jak tvrdí znalec) zhodnotilo? Zkuste do ojetého trabanta dát střechu ze zlata. Koupí si jej někdo o tuto vloženou investici dráž? Stejně je to v případě Lázní III. Pokud se do tohoto objektu investuje tak, že hlavní konstrukce zůstávají v dezolátním stavu, jsou tam věcná břemena (symfonický orchestr), dlouhodobá nájemní smlouva a výsledný výnos nekryje ani tyto investice, potom takový objekt je i za jednu korunu drahý.

Tato základní ekonomická úvaha, kterou se každý (podotýkám rozumný) investor řídí, je znalci a odhadci většinou pomíjena, neboť jsou ve vleku falešných představ o výlučnosti jimi oceňovaných nemovitostí.

Chybí jim totiž to základní a to je znalost zásad rozumného investování. Zde v Karlových Varech se tomu naučit nemohou, protože jediní investoři (snad chápete, které mám na mysli) zde svojí činností doslova zdevastovali uvažování o reálných cenách nejen komerčních objektů.

Co se týče ocenění Lázní I, obdivuji všechny ty „znalce“, kteří se suverenitou vyplývající z naivní nevědomosti házejí čísly 150, 250 etc. mil. Kč. Nikdo, zdůrazňuji nikdo v tomto státě není reálně schopen určit historickou cenu tohoto objektu. Není totiž žádné srovnání a jakákoliv částka je zavádějící.

Pro mne jakožto potenciálního investora, který peníze musí vydělat (ne „získat“), je zásadní fakt ten, jak mohus objektem naložit, kolik mne to bude stát a zda se mně investice v rozumném časovém horizontu vrátí.

A to u Lázní I nejde – striktní památková ochrana, investice 800 – 1.000 mil. Kč, výnos nula!

Ing. Ivan Žikeš